Steuern Deutschland
Erweiterte Kürzung: Immobilien in der Kapitalgesellschaft ohne Gewerbesteuer
Stand: 11. Oktober 2026 · Leutrim Miftaraj, FLIORE
Kurzantwort
Grundstücksverwaltende Kapitalgesellschaften und gewerblich geprägte Personengesellschaften unterliegen grundsätzlich der Gewerbesteuer. Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG erlaubt es, den Gewinn aus der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes vollständig herauszurechnen – wenn die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet. Schon geringfügige schädliche Tätigkeiten können die Kürzung insgesamt gefährden.
Wie die Kürzung wirkt
Ohne Kürzung fällt auf den Gewinn einer Immobilien-GmbH neben der Körperschaftsteuer Gewerbesteuer an. Mit der erweiterten Kürzung wird der Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt, gekürzt – im Ergebnis oft eine Gewerbesteuer von null. Für vermögende Familien, die Immobilien in einer Kapitalgesellschaft halten, ist das ein erheblicher Unterschied.
Typische Voraussetzungen und Risiken
- Ausschließlichkeit: nur Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes, eng begrenzte Nebentätigkeiten sind gesetzlich zugelassen.
- Keine Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen über das zulässige Maß hinaus.
- Vorsicht bei Lieferung von Strom, etwa aus Photovoltaik, und anderen Zusatzleistungen – hier gibt es spezielle gesetzliche Toleranzgrenzen.
- Keine Überlassung an Gesellschafter oder nahestehende Gewerbebetriebe, die zu einer Betriebsaufspaltung führt.
- Gewerblicher Grundstückshandel schließt die Kürzung aus.
Praxis: Tätigkeiten im Blick behalten
Die Kürzung hängt am tatsächlichen Verhalten der Gesellschaft im ganzen Jahr. Deshalb sollten Mietverträge, Zusatzleistungen und Nutzungen regelmäßig mit dem Steuerberater durchgesehen werden. FLIORE führt die Immobilien je Gesellschaft mit Verträgen und Dokumenten; neue Verträge lassen sich so vor Abschluss auf Risiken prüfen.
Auf einen Blick
| Rechtsgrundlage | § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG |
|---|---|
| Voraussetzung | ausschließlich Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes |
| Risiko | schädliche Nebentätigkeiten, Betriebsaufspaltung, Grundstückshandel |
Häufige Fragen
Gilt die erweiterte Kürzung auch für Personengesellschaften?
Ja, für gewerblich geprägte grundstücksverwaltende Personengesellschaften, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.
Was passiert bei einer schädlichen Tätigkeit?
Die erweiterte Kürzung kann für das ganze Jahr entfallen; dann greift nur die einfache Kürzung.
Sind Photovoltaikanlagen schädlich?
Der Gesetzgeber hat Toleranzgrenzen für Stromlieferungen eingeführt; Details sollten mit dem Steuerberater geprüft werden.
Wie oft sollte ich das prüfen lassen?
Jährlich und vor jedem neuen Vertrag oder jeder neuen Nutzung.
Quellen
Diese Seite bietet Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgebend sind die zitierten Rechtsquellen in ihrer jeweils geltenden Fassung.
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