Steuern Österreich
Grunderwerbsteuer bei Übertragungen in der Familie (Österreich)
Stand: · Leutrim Miftaraj, FLIORE · Redaktionsgrundsätze
Kurzantwort
Überträgt man in Österreich ein Grundstück innerhalb des Familienverbands, gilt die Übertragung immer als unentgeltlich und unterliegt dem Stufentarif der Grunderwerbsteuer: 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent für die nächsten 150.000 Euro und 3,5 Prozent darüber. Bemessungsgrundlage ist der Grundstückswert. Übertragungen zwischen denselben Personen innerhalb von fünf Jahren werden zusammengerechnet.
Der Familienverband
Zum Familienverband zählen nach dem Grunderwerbsteuergesetz insbesondere Ehegatten und eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie, Stief-, Wahl- und Pflegekinder sowie deren Kinder, Ehegatten und eingetragene Partner, ferner Geschwister, Nichten und Neffen. Übertragungen innerhalb dieses Kreises gelten unabhängig von einer Gegenleistung als unentgeltlich.
Der Stufentarif
| Wertstufe (Grundstückswert) | Steuersatz |
|---|---|
| Erste 250.000 Euro | 0,5 Prozent |
| Nächste 150.000 Euro | 2 Prozent |
| Darüber hinaus | 3,5 Prozent |
Bemessungsgrundlage
Bemessungsgrundlage ist der Grundstückswert. Er kann nach dem Pauschalwertmodell, anhand eines geeigneten Immobilienpreisspiegels oder durch ein Gutachten nachgewiesen werden. Die Wahl der Methode beeinflusst die Steuer und sollte bewusst getroffen werden. Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke gelten eigene Regeln.
Zusammenrechnung und Anteilsvereinigung
- Erwerbe zwischen denselben Personen innerhalb von fünf Jahren werden für den Stufentarif zusammengerechnet.
- Vereinigen sich mindestens 95 Prozent der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft in einer Hand oder einer Unternehmensgruppe, fällt Grunderwerbsteuer an – mit 0,5 Prozent vom Grundstückswert.
- Ein Wechsel von mindestens 95 Prozent der Gesellschafter einer Personengesellschaft innerhalb von fünf Jahren löst ebenfalls Grunderwerbsteuer aus.
Weitere Kosten
Neben der Grunderwerbsteuer fällt für die Eintragung ins Grundbuch die Eintragungsgebühr von grundsätzlich 1,1 Prozent an; für Übertragungen im Familienkreis sieht das Gerichtsgebührengesetz eine begünstigte Bemessungsgrundlage vor. Ertragsteuerlich ist bei späterem Verkauf die Immobilienertragsteuer zu beachten, wobei unentgeltlich erworbene Grundstücke die Anschaffungsdaten des Vorgängers übernehmen.
Umsetzung in FLIORE
FLIORE führt Immobilien mit Bewertung, Anschaffungsdatum und haltender Person bzw. Gesellschaft samt Quote. Übertragungen werden mit Datum festgehalten, Verträge und Bescheide liegen im Dokumentenspeicher – die Grundlage für Zusammenrechnung und Nachfolgeplanung.
Auf einen Blick
| Grundlage | Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) |
|---|---|
| Stufentarif | 0,5 / 2 / 3,5 Prozent |
| Bemessung | Grundstückswert |
| Zusammenrechnung | Innerhalb von fünf Jahren zwischen denselben Personen |
Häufige Fragen
Gilt der Stufentarif auch, wenn das Kind einen Kaufpreis zahlt?
Ja. Innerhalb des Familienverbands gilt die Übertragung immer als unentgeltlich, auch wenn eine Gegenleistung vereinbart ist.
Wie wird ein Grundstück an Lebensgefährten behandelt?
Lebensgefährten gehören zum Familienverband, wenn sie einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten. Dann gilt der Stufentarif.
Lohnt sich eine Aufteilung über mehrere Jahre?
Wegen der fünfjährigen Zusammenrechnung nur, wenn die Übertragungen zeitlich weit genug auseinanderliegen. Die Planung sollte steuerlich begleitet werden.
Was gilt bei Übertragungen an eine Privatstiftung?
Neben der Stiftungseingangssteuer fällt für Grundstücke Grunderwerbsteuer an; dabei gelten besondere Regeln. Eine steuerliche Prüfung im Einzelfall ist nötig.
Wer schuldet die Grunderwerbsteuer?
Steuerschuldner sind grundsätzlich die am Erwerbsvorgang beteiligten Personen, bei Schenkungen auch der Geschenkgeber. In der Praxis übernimmt meist der Erwerber die Steuer; die Selbstberechnung erfolgt häufig durch Notar oder Rechtsanwalt.
Wann ist die Steuer fällig?
Die Steuerschuld entsteht mit Verwirklichung des Erwerbsvorgangs. Die Abgabe ist innerhalb der gesetzlichen Fristen zu erklären bzw. selbst zu berechnen und zu entrichten; die Eintragung im Grundbuch setzt die steuerliche Erledigung voraus.
Quellen
- Grunderwerbsteuergesetz 1987 (GrEStG) – Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS)
- Bundesministerium für Finanzen (BMF)
- oesterreich.gv.at – Grunderwerbsteuer
Diese Seite bietet Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgebend sind die zitierten Rechtsquellen in ihrer jeweils geltenden Fassung.
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